おはようございます。満室請負人®の佐藤泰裕です。
今日の北海道旭川市は晴れ。
今朝も事務所にあるストーブ３台ともすべてをつけています。
オーナーのみなさん、「レントロール」をご存知ですか？
レントロールは、貸借条件一覧表のことで、賃借条件や賃借人の条件
を記載します。マンションやアパートを一棟買いする際は
その物件の質を見定める基準となるもので非常に重要なものです。
通常、１枚の用紙に、各部屋番号毎の契約賃料や共益費、預かり敷金の金額、
契約年月日が記載されています。
場合によっては賃借人の属性（法人、個人）や名前、性別が記載されているこ
ともあります。悪い物件をつかまされないために、不動産購入前に次のような
点に注意してレントロールを読みましょう。
目次
賃料にばらつきが無いかどうか
階数や部屋の広さが同じなのに賃料にばらつきが無いかどうか？
ばらつきがあり、新しい入居者の賃料が大きく下がっている場合は、
古くから入居している人に比べて最近賃料が下がっていることが考
えられます。賃料の高い人が退去して入居者が入れ替わる際に賃料が
下がることが考えられます。直近の入居者の賃料を元に利回りを計算し
直すと将来の利回りをある程度予測することができます。
敷金
賃料と同じく、新しい入居者の敷金の月数が減っている場合は入居者募集
に苦戦していることが考えられます。逆に敷金が２～３ヶ月と高いままの
場合は、今後、敷金の月数を少なくすることにより新たな入居者を獲得で
きる余地があります。
入居者の属性
法人や女性の入居率が高い方が安定した賃貸付けを期待できます。また、銀行
によっては、法人の入居比率が５割以上か未満であるかによりアパートローン
を適用できるかどうかが決められている場合があります。
入居年月
入居年月がある程度ばらけていた方が賃貸付けは容易であると考えられます。ま
た契約終了で一気に退去してしまう可能性も少ないと考えられます。
直前数ヶ月の新規入居者が多い場合、または直前数ヶ月の賃料が高い場合は、物
件を高く売るために無理矢理入居させている可能性もあります。中には、知人や
親類を無理矢理入居させていたり、フリーレントで無理矢理入居させていたりす
る場合があり、物件購入後に一斉に退去したりまたは退去後の賃貸付けに苦戦す
る可能性があります。
