平成26(2014)年10月2日
仮）満室請負人のアパート経営指南
サイト管理者註：
これが横領・詐欺・性犯罪者タワー佐藤泰裕の書いた文章の全てです。
平成26年10月2日
仮）満室請負人のアパート経営指南
まえがき
本書は、アパート、マンション経営をされるひとりのオーナーさんの夢をかなえるために書き下ろしたものです。成功している大家さんも、失敗かなと感じ始めた大家さんも読んで役に立ちますし、法人化して成功を満喫しているオーナーにも読んでもらいたいほどのできです。
内容の一つ一つは建築会社、不動産会社で賃貸業務に携わっているプロの人たちに読んでいただいても良いものだと思っていますし、これまで市販されている「アパマン本」よりも濃い内容になっていると自負しておりますので、しっかり勉強しようと思われている方には是非読んでいただきたいと思います。
私は、現在37歳。
30歳の誕生日か、1000万円の現金を貯めたら会社をやめようと決めていました。
北海道 旭川市 30万人の中核都市 ８畳の和室で書いています。
自らアパート、マンションを所有したことはありませんので、オーナーの経験はありませんし、これからも所有することはしません。理由は本書をお読みになればわかります。
大きな成功を収めようとは考えていません。社会人としての人生を長期保有の視点に立って、20歳からの20年を仕込みと修行の場にそして41歳からの60歳までの20年を実践の場と考えています。
大きな成功を味わいたいという欲望はありましたが、私の性格上、小さな成功を積み重ねていくことのほうが幸せを感じれるのではと思っています。給料は、毎月20万円を売り上げの中から頂いており年収は300万円に満たないのです。あとは、不動産市場に、投資し続けます。事務所もなく、従業員もおりません。
では、ここで、わたしが毎日、実践していることやこつこつをやっていることを書いていきます。
筋トレのように毎日続けていることです。
このページをから先に進む前に、まずはご自分の通帳を手許にご用意ください。
ＷＥＬＣＯＭＥ ＴＯ 不動産の世界へ
ようこそ 不動産の世界へ
数ある投資やお金持ちになる方法の中で、不動産を選ばれたあなたを心から歓迎致します。
20歳のときに、親戚の経営する北海道旭川市で一番の不動産会社に出入りし始めたのが不動産業とかかわりをもった初めです。
20歳になり、30000円の汲み取り式物件に住み始めました。
大家さんは親切でしたが、寒かった…。
次に55000円2ＬＤＫ 旭川市
52000円1ＬＤＫ 旭川市
65000円2ＬＤＫ 苫小牧市
72000円2ＬＤＫ 7階建ての6回 旭川市
50000円1Ｒ 旭川市
100000円1ＬＤＫ 分譲マンション賃貸 札幌市
49500円 大手アパート 旭川市
50000円1Ｒ 旭川市
50000円1Ｒ 旭川市
修繕費用でトラブル
30歳のときに、1000万円の現金を元に株式会社タワーを設立しました。
ひとりで不動産の世界に勝負を挑みました。
かれこれ17年になります。
不動産屋さんの現実
今夜も、「すすきの」で「銀座」で「博多」で 不動産屋は、高級キャバクラでお酒を飲んでいます。
クラウン乗るのは当たり前というか当然。ベンツか、アウディ、ＢＭＷ そしてレクサスです。
腕時計はやっぱりロレックスが基本です！
現場、特に賃貸市場は平均年齢30歳くらい 若い従業員が多いです。
一発逆転をねらうハングリーな若者とマイペースに稼ぐ中年社員です。
花型は賃貸営業ですが30代が限界でしょう。
40代の賃貸おじさんにスター選手はいません。
上場企業でＮｏ1の離職率を誇る会社 当時はブラック企業などという言葉がなかったので気付かなかった。
中堅不動産会社の社長は「借金がある人しか採用しない」と断言
みなさんは、どうして不動産の世界に足を踏み入れるのですか？？
・お金持ちになりたいから
・いろんな投資よりもすぐれているから
・
大家さんは320万人！！日本人の40人に一人は大家さん！
2014年日本の人口は、1億2729万8千人。
日本人の40人にひとりは大家さんという状況です。
2014年8月の日経新聞には現在、大家は全国に320万人 主婦も 社員もという記事がありました。
「どんどんオーナーが増えればいいな」と思います。
業界は活性化されるし、カモの数も相当数いるでしょう。好きな言葉ではありませんが、ほとんどが負け組になるのですから・・・
90％が失敗してくれるから10％の人が勝てるのです。株式投資と同じです。
声を大にするのではなくて、小にして言いたい「そんなに甘いものではない」「世の中の大家の90％は失敗している」50％ 40％ どこで勝ち組というのか
近隣に物件が建設されて困ると聞きますが、どんどん建てばいいと思う。
わたしは、そんな状況でも負けることはありません。
サバイバル状態になればなるだけ良い
生き残るつまり利益を出し続けることができる自信があります
不動産投資家になりましょう！！
アパマン経営では、幸せになりませんしょう。
不動産は業の深い世界 入場料は最低100万円！！
不動産の世界に足をアパマン経営を始めるためには、まずは100万円をご用意下さい。
ここで、ルールは以下の通り。
1、奥様や家族を説得したり、承諾を得て用意してはいけません。
2、口座からおろしてきてもいけません
3、人から借りてもいけません。
毎月9万円ずつ貯めていけば、「1年間」で貯まります。
毎月9万円が、無理というのであれば、毎月4万5千円ずつ2年間（24ヶ月）貯めてください。
それも無理というのであれば、申し訳ありませんが、不動産の世界に足を踏み入れるのは、やめたほうが良いと思います。無縁でいるほうがあなたには向いているためです。
現実に、100万円はすぐに必要となります。
アパートであれマンションであれ、「物件」を買うには、「頭金」が必要です。
頭金として購入金額の1割程度は必要だからです。
また、銀行からのフルローンの融資を受けることができたとしても、契約時の手付金や諸経費は、いったん出さなくてはいけません。
ですから、すぐに使える100万円以上の現金が無いと何も始まりません。
アパマン経営には、少なくとも300万円から1000万円単位の初期費用を投じる必要がありのです。
まずはひとりでその「100万円」を用意できるかどうかが不動産の世界の扉をあける鍵となります。入場料おひとり100万円！！
100万円をご用意できた方は、どうぞ入り口までお入りください。
これから、不動産の世界をご案内させていただきます。
到達するまでの道は険しく、しかもひどく長く思える
実際は簡単でも無く、またひどくむずかしいものでもありません。
ガイドの です。
私は朝4時に起きる。そして3時間勉強します。
名刺交換をさせてください。
名刺がない方は、まずは、不動産投資家、オーナー、大家などのご自分にしっくりくると思う肩書をもとに名刺を作成してください。
1、名刺をつくる
列車に乗るときの切符のようなものです。
100枚で3000円程度です。
それよりも安い方法があるとかの話はこの際は結構。
名刺には以下の項目を入れます。
【表面】
名前
職業
連絡先
写真入り
【裏面】
所有している物件を 画像付きで掲載
所有物件がないなら、どんな物件を所有したいのか要望を書いて、「探している」と
はっきり記載して下さい。
名刺は、ビジネスパーソンならだれでも持っている、ビジネスの世界では必需品なので名刺入れにいれます。名刺は、印象付けることができ、捨てられにくいという利点があります。交換する相手からも名刺を頂けます。名刺の持っていない人とは関わらないことが良いでしょう。
すべては名刺交換からはじまるという基本を忠実に守ってください。
名刺交換の基本については ビジネスマナー書を参照ください。
2、服装
第一印象は大切です。
ユニフォーム化しておくと便利です。
今後はそれぞれの行動に時の服装を記載していますので参考にしてください。
2-1 スーツ ネクタイ
ダーク系 靴は黒
2-2 作業服 上・下 ヘルメット ネクタイ
作業服には名前を入れる
2-3 私服
ジーンズ
2-4 ジャージなどの動きやすい服装 運動靴
ポスティングのときに使います
3、インターネット 連絡方法の確立
連絡のつかない人が大家になるとダメです。
24時間365日連絡がつながるようにしてください。
連絡のつかない社長の会社がお金もちであることを想像できないように、大家にＯＮもＯＦＦもありません。24時間大家なのだという自覚をもちましょう。
あなたのアパートには何人の人が暮らしていますか？
あなたが提供しているのは寮ではありません。
みなそれぞれのリズムで生活をしていますからトラブルもあらゆる時間に起こるのです。
携帯電話に電話しても、折返しかかってきてもだいたいもう遅い…
いつでもつながることは精神的な負担になるなどと泣き言を言うならやめたほうがいいです
パソコンでメールでやり取りをします。無料であること 文書として証拠があること
後で見返すことができることなど様々な利点があります。
文書を構成するのが下手ならＬＩＮEとかついったーを使うというのも手です。
携帯電話を肌身離さず持ちましょう。
自宅の連絡そして家族の連絡先を公開して下さい。
職場の連絡先も必須です。
4、スケジュール
少なくとも、その週のスケジュールを明確にして行動して下さい。
本業のなかにも隙間時間があるはずです。
秘密主義タイプの方は、経営者としてひとりで勝手にやることです。
不動産の世界ではひとりではやっていけませんから。
月々のスケジュール
週のスケジュール
土日はアパートのことをやります。
週に1回はパートナーと面談をする
5、強い目的意識、理由
1、目的意識を持っているか、価値観は明確か
なんのためにアパマン経営をやるのですか？
答えは、いまよりも「お金持ち」になるためです。
それも、安定した将来に託せるお金持ちになるためです。
自分だけ良ければよいとか慈善事業近いものや生活者により良い住まいをなどと甘ったるいことを思っているのならやめてください。
これは真剣勝負であり、
アパートの中では自殺する人もいます。
あなたのアパートで自殺する人が出てもいいはずがありません。
他人事にしない 自己責任に裏付けられた強い当事者意識をもつ
2、継続する力があるか、損切りはできるか
コツコツと我慢強く継続する力がなくてはなりません。
30日つとめて1ヶ月の家賃をもらう仕事です。
なんだそんなことかと思う読者もいるかもしれませんが、継続することは意外に難しく、また継続できない人はまずもって成功していません。
コツコツとやり続けることです
3、集中して取り組んでいるか、 将来性はあるか
4、コストパフォーマンスを考えているか
5、他人から学ぶ、吸収する力はあるか
人の話を聞いていますか？
人を疑ってかかっているのならやめたほうがいい
コミュニケーションがとれない
6、インプットだけじゃなく、アウトプットしているか
7、基本を大切にしているか
8、一流のものに触れているか
1、心構え
2、根気強さ
3、成功したいという欲求
4、そして最後に誠実であること
6、知識
利回り
減価償却
レバレッジ
税
建築基準法
毎月いくら入ってきて返済はいくらそしていくら月々残る
こんなどんぶり勘定ではやっていけないので緻密に計算すること
勉強して知識をつけないと 取り返しのつかない失敗をします
失敗して立ち直るのは困難です。
勉強して下さい
そして実践して下さい。
不動産投資家として山登りをする準備はできてきましたね。
不動産投資は賭けごとではありません。不動産投資で成功する絶対効はわかっています。
不動産投資で成功するための 黄金律8つ
1、より安く買うこと
2、より安く直すこと
3、より高く貸す
4、空室をつくらないこと
5、より安く管理運営すること
6、より多く利益を残すこと
7、リスクに備えること
8、より高く売ること
家賃収入を安定的に得続け、高く売り抜く
出口をしっかりと意識すること
オーナーとしての演出すること
オーナーの自宅は所有物件の情報を伝えた時点で、Ｇｏｏｇｌｅマップなどを使って、既に確認済みです。いまからどう取りつくろうとも、「自宅」はもうばれており、管理状態からあなたの性格や資産に関する考え方はある程度知られています。
自家用車はお持ちですか？ ベンツなどの高級外車に乗るとかなりのハッタリを利かせることできるでしょう。それか庶民派のリッターカーがおすすめです。中途半端であればあるほどなめられてしまいます。
目立たない ぎらぎらさせない 時計はつけない かれらは時計に敏感です。
仕立ての良い清潔なものを身に付けましょう 品の良さ 眼鏡 襟のついた服
おみやげ お中元 お歳暮 「缶コーヒー」「コーラ」箱でいただくことがおおい
ファンをつくる 適度な交流
舞台なので 演技 演出
業の深い世界にどっぷりつかっている
ハッタリは利かない世界です。
海千山千のつわものがごろごろいます
不動産やさん
司法書士 行政書士 弁護士崩れ
チンピラ やくざ風 若手であればホスト風
我が強い
ウソつき
ビッグマウス
金使いが荒い
自己抑制力
事業の中でも人を雇い入れる必要はありません。個人です。
チームで動く必要があります。配偶者に保証人になってもらうことはありますが、経営はあなたがひとりで行います。
ここからは、パートナーが必要になってきます。
不動産という世界で成功を収めたいなら、パートナーが必要です。
現地ガイドは次のようにいいます。
どのルートで山を登りますか？？
ルートによってはガイドの仕方が異なるのでパートナーは必死です
登る道は無限にあります。
分散投資スタイルがもっとも確実
1、事業計画書を作成してください。
毎月の家賃
毎月の支払
キャッシュフロー
年間の目標
2、運用戦略を決定する
どのタイプの不動産に投資するかを決定する
運用戦略として以下のメニューが用意されています。
（言葉も難しくなってくるので 語句の説明をつけておきます。）
基本的には、所有する物件を賃貸することにより「家賃」としてインカムゲインを得る
安定したインカムゲインをえること 「より高く」
家賃設定は100円単位で操作すること。
レバレッジも他の戦略よりは低レバレッジである等
不動産運用戦略の中では、低リスクなファンドを示す
ＭＥＮＵ
1、ハイリスク ハイリターン
～地方のボロ物件で利回り20％を達成～
昨今流行りの投資手法
いっきに登るぞ
ＩＲＲ15％以上
2、ミドルリスク ミドルリターン
～新築10％～
ＩＲＲ8％以上
3、ローリスク ローリターン
～都心で堅実に6から8％で～
ＲＥＩＴとか…
リスクとリターン
どんなリスクがあるか？？
アパマン経営には「リスク」がたくさんある。
リスクはというと日本語では危険をという語を当てますが、アパマン経営では不確実性あるいは将来の期待利益を
一般的には「悪いこと」あるいは「マイナス要因」と捉えられますが、不動産の世界ではリスクを取らないとリターンはありません。
ここでいうリスクとリターン（利益）はコインの裏表であると考えます。
さまざまなリスクが身に降りかかって来ます。
リスクはつきものなので、うまくつきあっていく
1、リスク・コントロール ＲＣ
リスクの発生の回避とリスク発生時の被害の軽減の管理
2、リスク・ファイナンス ＲＦ
リスク発生時に被る損害に備えた経済的対策
3、リスク・アドミニストレーションＲＡ
リスクに対応する組織体制の構築
どんなリスクがあるのでしょうか？
自然災害
事故
盗難
リスクの軽減
分散投資が大切
ひとつのかごに一緒に卵を入れるな
集中と分散
ポートフォリオ
（Ａ）賃料の下落
10年で１万円下がります。
2年入居して退去 空室 2年入居 退去 空室を繰り返すと賃料は20％ １万円さがります。
（Ｂ）空室の発生
少子化
2035年まで20年後、都心で人口減少が理由で賃貸や売買に影響が出ることは考えづらいと言われていますが、郊外、地方では人口減少は避けられず、賃貸、売買ともに影響を与えることになるでしょう。
どちらも、高齢者が増える
（Ｃ）家賃滞納リスク
1000人に対し100人が遅れる
その100人のうち10人が手紙ではだめ
その10人のうち9人は集金回収できる
残りの一人がトラブル
つまり、0.1％ 1000人に一人が滞納者
（Ｄ）長期修繕リスク
物件は陳腐化 老朽化していくのは当たり前
水道管
（Ｅ）金利上昇リスク
リターン
長期保有が前提であること
ⅰ）ハイリスク ハイリターン型
最近のアパマン本に書かれている地方にあるボロ物件の再生など
不動産投資というほどかっこいいものではありません！
投資と言っていいのかさえ疑問です。
まさに「自営業」 か 「事業再生」案件の対応と考えて取り組むほうがベターです。
数々の問題とトラブルが日々続きますので、管理会社に任せきりというわけにはいきません。
日々トラブルに対して迅速に解決していく必要に迫られますので、管理会社も対応に追われイライラしてきます。
すぐ駆けつけることができない遠方にボロ物件を持っているのなら管理会社に権限をある程度大きく移譲すること
管理会社経由で修理修繕の工事を発生させなくてはなりませんので、コストがかかることが前提となります。
管理会社とは、すぐに連絡のつく方法を確立し、こまめなコミュニケーションが必要になります。
日常の生活、本業に忙しく自分の時間を使うことのできない人には、不向きな投資法だと言えます。
大学の募集人数の削減や移転、閉鎖工場のリストラや移転 閉鎖等の地域で起きる現象に、経済が大きく依存している場合が多いので、周辺環境の変化が大きなリスクとなる
購入時ガラガラ空室だらけをねらう
満室状態を維持していく
地方の管理会社はビジネスパーソンとしての意識がゆるい
管理会社の常識
人的依存リスク
管理会社への丁重な対応と定期的な訪問
自ら管理し、賃貸業者へ営業を行い、同時に物件の価値を高める
投資というより経営
少数の銀行
手取り収入
リフォームのための資金として
リフォームは自己資金で行う
小規模なリフォームはその都度マメに実施すべき
一念発起しなくていけない強い決意が必要です。
星野リゾートを研究する
ⅱ）ミドルリスク ミドルリターン型
地方における新築 または またはフルリフォーム物件
立派な物件である必要はありません。
入居者にとっては、終の棲家である意志はなく、大きく見て仮住まいなのです。
収益物件であることを忘れてはなりません。
収益以上にコストをかける必要はありません。
簡素であっても清潔感と誰にも媚びていない簡素でシンプルなもの
豪華である必要や、奇をてらったものである必要はありません。
アパマン経営は、アパートを建てるための土地とアパートを建てるお金があればだれでもできると言われています。特別な経営手腕を必要としなく、比較的軽い気持ちで始められる事業と言われています。
ⅲ）ローリスク ローリターン型 コアプラス
都心を中心とした東京23区
価格を安くすればベッドタウン
東京での賃貸
池袋 新宿 渋谷
急行電車の止まる沿線
①解約が多い
別紙 解約理由分析
②空室期間が長い 空いたらなかなか決まらない
③ ①②の理由から賃料も当然下がり続ける
賃料の下落 と 空室率の増加入居率の減少
新築はいいのか
5年そして10年も経過すれば 真の力が見えてきます。
化けの皮
土地を持っている人
大手デベロッパーのうたい文句
その①は長期に渡り安定した収入が確保できるため私的年金となります。
その②は賃貸建物の敷地が貸家建付地として評価されるため、
更地よりも評価額が低くなり相続税の節税効果があります。
その③は賃貸建物の敷地が住宅用地又は小規模住宅用地で評価されるため、宅地としての固定資産税・都市計画税が軽減されます。
こうしたセールストークは少し誇大広告だと思います
1、土地を持っているひと
2、土地を購入して、新築物件をたてるひと
3、中古物件を土地つきで購入するひと
土地を購入する分利回りは当然下がる
バブル期には、相続対策の一環としてはやりました
バブル期が終わって20年が経過し、多くのアパマンオーナーは、「アパマン経営」に困りはじめました。
そこにハイエナのごとくサラリーマン大家 ボロ物件再生オーナーが表れました。
購入する前にすること
それなりの「覚悟と努力が必要だ」
長期保有 最低でもはじめようとして最低10年以上の事業である
自分自身で意思表示を行い、自己確認を怠らず、いま自分がどこにいるのかを正確に把握する
運用戦略が決まりましたので、いよいよ物件の購入にはいります。
手元資金がいくらありますか？
手元資金から購入時の諸費用として100万円を引いた金額があなたの自己資金です。
入場料の100万円はまだ残っていますか？？
次は種銭と言われる300万円から500万円をご用意ください。
自己資金を元に借入をするかどうか
借入れは自己資金が用意できない場合のやむを得ない資金調達方法ということ
フルローンでもできる場合があります。
レバレッジ
不動産投資のレバレッジの話を…
購入編
メインバンクを決める
信用金庫 ＪＡバンク 地銀や第二地銀
300万円から500万円で 300万円以下の中古マンションを購入する
1、登記簿謄本
2、賃貸借契約書
3、源泉徴収票
4、確定申告の写し
5、本人のやるき
メインバンクに変更する 今までの取引をメインバンクに変更する
3万円の定期預金を実行する
売主への直接交渉
手紙を書いて、地域の住民センターなどにご家族を含めてきてもらう
スライドなどを活用しながら、プレゼンをする
融資編
物件入手までの流れ
保証料
融資手数料
担保価値のない物件に融資はつかない
属性
個人で融資に行くよりも実績のある業者経由で融資を依頼する
リスクはつきもの
特に注意すべきなのは金利の上昇
借入金に頼り過ぎると返済の方が多いいわゆる逆ザヤに陥りかねません
利回り20％ 5年で回収
数ある不動産投資本の中でも、オーナーの資質について書きたい。
不動産投資、特にアパート経営はそんなに甘いものではないというのが実感です。
どの物件でも、どのエリアでも実践可能な方法について記したものです。
地方都市における不動産投資
都心における不動産投資
アパマン経営は「事業」である
大家さんは社長である 社長になる覚悟はできていますか？
一度踏み出せば泣き言は言えますが、やめるわけにはいきません。
まずは、事業計画を立てる
利益を出す
慈善事業 土地対策 相続対策 遊休地利用 甘いものではないよ
「実質利回り」物件を選ぶなどの単純な投資指標で不動産投資ができる
自慢話に聞こえる
成功例ばかりで現実感が無い
表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格
より正確に収益性を知りたい場合は、家賃収入から管理費や固定資産税をなどのコストを引いた「実質利回り」を使う。
実質利回りで捉える
「運営編」
そして「企画編」
いまアパート経営に必要なこと
アパマン経営に必要なことを書いていきます。
これは学校で学ぶこととはちょっと違う。
学校では、まちがえることは悪いことだと教えられる
人間はまちがえることで学ぶことが多い。
でも実社会で教わることもできないことです。
1、雨漏り
買う前に
2、駐車場の確保
A 世帯数の駐車場が敷地内に戸数当たりの駐車場の必要数が確保されている
B 敷地外を含めると駐車場を必要台数分確保できる
物件から徒歩5分以内 400ｍ
駐車場なし
必要率と充当率
確保できるか
築古物件だとそういう事情に合っていないことが多い
単身向 1台
ファミリーなら2台
近隣の駐車場の確保をしなくてはいけません
3、保険関係 専業代理店に依頼することがベター
管理会社でも保険を扱っているが、圧倒的に取引件数は少ない
保険会社に勤務してわかったことだが、やはり円滑な保険支払いを受けるには、文書で説明できないニュアンスや日頃の信頼関係をから専業で保険に特化しているプロが良い
加入するのは、
火災保険 住宅総合保険 長期で加入し、割引の適用を受ける
②地震保険
地震が少ないから大丈夫という根拠はない
③施設賠償責任保険
保険担当者の説明をよくきいてください
4、管理会社を決める
管理編
自分で管理をする「自主管理」を選ぶかそれとも有能なプロパティマネージャーに専任するのかどちら？？
不動産管理会社に管理をまかせる
収支報告書
管理会社によっては、大家によるリフォームが禁止しているところがあります。
大手の場合は、オーナーがリフォームをやることをいやがる
基本的にすべて指定業者を使ってほしいというスタンスです。
リフォームは大家ができるように契約すること
管理業務を専門の会社であること
仲介しない
都市ガスかプロパンガスによって
プロパン会社を選び
灯油供給方法を決定する
毎年かかる費用
実際にかかる費用
1、不動産業者への管理手数料 3％から15％
2、火災保険料
3、固定資産税
4、広告料
購入してからすること
売買契約終了後
いよいよアパートオーナーになりました。全室の鍵を受取すべての部屋をチェックします。
パートナーと管理会社とともにチェックを開始する
あなたがするべきことは、今日から 90日以内に満室にしなければなりません！
90日以内に満室にできないチームなら、いつ満室にできるかわかりません。
90日間しかありませんので、順序立てて一気に行動を開始します。
リフォーム と 同時に客付けです。
共通事項：インターネット無料にすること 高速 wifi スマホ タブレット
■1日目のまず最初にすること
1、空室すべてに、窓のサイズに合ったレースカーテンを取付けてください。
空室であることはあなたが知る以上に物件に住む人 近隣の人は見ています。
自ら住むアパートやマンションはガラガラだと住んでいる人は、
「どうしてこんな物件を選んでしまったのだろうと後悔しているかもしれません。人気が無い物件を選ぶ自分のセンスを疑ってしまうかもしれません
室内が陽によって陽やけすることを防げますし、、防犯にもひと役買うという効果もあります。
※カーテンの値段調べておく 二トリ
2、空室のすべての鍵を施錠し、キーボックスを取り付け、鍵を収納する
通常、物件の鍵は入居管理をしている不動産業者が管理してことが多いです。
現地に備え付けるようにする
※キーボックス画像
鍵の貸し出しを円滑にする
案内途中の不動産屋さんが
入居が決まったら新しい鍵に取り換えることは無論言うまでもありません。
3、不動産業者の看板 ポスター等はすべて取り外す
ポスターの掲示期限をあらかじめ定めておき、ポスターの目立たないところに掲示期限を記入する。
ポスターを1部100円から200円程度で仲介業者から購入し、掲示期限が来たらはがしてしまうことそして、他社のポスターを貼っている場合があることを承諾してもらう。
ポスター掲示中契約頂くと広告料を上乗せする。
サイクルを決めて新しいポスターを貼りだす
広告料
まずは、
ステージⅠ 1.0ヶ月でスタートさせる。
ステージⅡ 1.25
ステージⅢ 1.50
ステージⅣ 2.0
ステージⅤ 2.5
仲介業者に、1度の案内で1Ｐ 申込で5Ｐ 契約で10Ｐ 付与する
ポイントに応じて広告料を出す
ポイントをキャンペーン化させる
当月2件目はポイント倍増など…
成功報酬の世界において無駄働きとならないため
業者を自社の営業マンとなってもらう
■1週間以内にすべきこと
1、まずは外観整える
・ゴミの処分をする
大きなゴミ 自動車用品 サーフボード 自転車 タイヤ 除雪道具
・草むしり 草を刈る 除草剤をまく 植栽の手入れ 1万円程度
・放置車両の撤去を求める
・放置自転車の撤去を求める
1週間程度の予告をしたあとに、軽トラックでリサイクル業者などに持ち込む
・冬期間 除雪 排雪
・共用部分の私物を片付けるよう求める
「個人のものを置くことができない」ということ周知させる
もう置かせないようにする
・洗濯物を共用部分、階段てすり 干すことはできないことを周知させる
・物置 自転車置き場 駐車場の設置と整備
・のぼりをたてる 入居募集など 石 1000円程度 ポール 手がチクチクするので注意 軍手を着用して作業する
・物件に募集看板と管理看板の設置を依頼する
・外壁塗装 外観の塗装
・切れている照明や節約のために切っている照明はすべてつける
点灯させないのであれば器具ごと取り外しておくこと
マイナス要因となります。
えづけをしているひとには丁重にお断りすることを伝える
2、募集する部屋の順番を決め、スリッパを2人分以上置く
空室をすべて同時に募集する必要はありません。
同時にすべての部屋を完成させる必要もありません。まずはきれいで、修理修繕等のリフォーム箇所の少ない部屋からリフォームに取りかかります。
募集していきます。基本、一度に一部屋しか決まりません。
3、リスククレームを洗い出す
現入居者にひとりひとりに手紙を書いて面談をしたい旨を連絡します。
玄関先で構わないのでこれまでの感じていたことや苦情や本音を、会話の中から聞き出し、改善することを約束します。
1ヶ月以内にすること
最低2室のリフォームを完了させ、1室づつ募集を開始する
募集については○ページ
入居率70％を達成する
オーナー変更 管理会社の変更は退居要因となります。
現入居者のデータからと新入居者のデータをもとに物件の
1）男女比
2）平均年齢を割り出す
想定できることから仮説を立てる
仮説に基づいて検証する
エントランスにチラシが散らばっていることが無いようにする
2ヶ月以内にすること
残1室または90％の入居率にもっていく
さらに仮説を検証し仮説の精度を高めていく
3、満室にするには、いくつかのフェーズ（段階）があることを理解する
一つの企画で突っ走ることなく、仮説をもとにいろいろな手をつくす
90日（3ヶ月）以内にすること
満室にする
4ヶ月目以降すること
満室で運営しつづける
4か月時点で空室がある原因はきっとあなたの努力不足です！
ここで達成できない人は 初心に帰って 反省すべき
達成できた人は 達成要因を 体系化しアウトプットするようにする
本を書くために執筆する
満室になったら…
「満室」になる度に、「満室御礼」のご祝儀を入居者に出してください！
ご祝儀の中身は金銭である必要はありませんが、もらっても嬉しくないものではなく、
生活必需品やクオカードなどもらってうれしいものでなければ意味がありません。
場合によっては、同月中に退居そして入居が続いたとして、満室御礼を2度、3度ということがあるかもしれませんが、継続して下さい。
外観や共用部分についての 入居者にアンケートを1年に1度は取り、耳を傾ける。
入居者をアパマン経営に巻き込んでしまうのです。
12月に クリスマス プレゼントとして グレードアップとなる
モニター付きインターフォンなどを取り付ける
トイレに暖房
最終決定はオーナーがしますが、現入居者の意見を聞き情報を集める必要があります。
全体の外観
個室ごとの外観
共用部分の整備
チェックすること
■玄関ドア
部屋の第一印象を大きく左右します。
1、清潔であること
2、安全であること のぞき穴があること ない場合は、モニター付きインターフォンなどを取り付ける
セキュリティに配慮したものであること
■鍵
入居者が入れ替わる度に、シリンダーごと交換して下さい。
管理会社とともに1ヶ月1度 鍵の保管確認を実施します。
■玄関
本来狭いものですから 姿見を設置するなどして広く見せる
■居室
■トイレ
1、和式のトイレであれば洋式トイレにすること
2、ウォシュレット機能のものに順次交換すること
3、トイレットペーパーホルダーは交換する
バストイレは別であること
都心ではまだＯＫですが、地方に行けばいくほどバストイレ洗面台の三点式は避けられる
■風呂
サビ
シャワーヘッド
シャワー―ユニット
鏡
スクイジ―で引っ張る 水垢付着防止になります。
■台所キッチン
水廻りは必ず混合栓にすること
ガスレンジは新品にすること
ＩＨクッキングヒーターかそれともガスか
■収納
空きスペースに、なるべく備え付けの収納をつけていきます。
■部屋づくり
備品の設置：入居希望者をできるだけ具体的にイメージし、部屋づくりをする
マイナスの要素を取り除く作業をすることに尽力をする
プラスの要素付け足していくことはそのあとからでも十分
モデルルーム化
物件に、常に「気」を遣う 気を使うから「気」のいい人が入ってくる
■家電の設置
新生活応援のひとつとして取り組む
テレビはいりません…
1、冷蔵庫 冷凍と冷蔵
2、洗濯機 全自動
3、電子レンジ 温めと解凍機能
■駐車場
■トランクルーム 物置
玄関 段差 土間
ライフライン
1、電気
2、ガス 値下げの交渉を頑張る より安く提供してもらえるように
設備故障など無料で実施している場合もあるので常に営業しておく
3、水道
4、灯油
1年に最低2回 屋根に上れるか 春 そして 秋
勇気と覚悟があるか そしてその体力があるか
あなたのパートナーは一緒に登ってくれのか
あなたのパートナーは24時間365日携帯電話を肌身離さずもっているか
玄関の照明を付けてもらうように入居者の促す いつも明るく
最後に、美装業者に美装をしてもらう
美装
1、台所 油汚れ 水垢
2、換気扇 油汚れ
3、風呂 水垢 洗剤汚れ
4、トイレ 尿石
5、洗面台 水垢 洗剤汚れ
6、窓 埃 塵
7、壁 床 天井
8、備品
9、洋室と和室では掃除の仕方が異なる
美装後は、水を出していけません。
水垢がついてしましますので、ステンレス磨きをしたあと意味がなくなる。
ワックス済みのお知らせをおいてもらうよう
美装代は
単身 1Ｒ 1ＬＤＫ 15000円 2ＤＫ 2ＬＤＫ 20000円 3ＬＤＫ 30000円
仕上がりました。物件が完成しました。
いよいよ明日から募集開始できます。
どのように賃料の設定すべきか
賃料は100円単位で設定する。
家賃はいつもきれがいい 1000円単位である おそらく理由はない。
だから賃料の交渉も1000円単位になります。
同じ立地なのだから賃料は同じにする必要はありません。
部屋ごとに見える景色も違いますし、設備も異なるなら1階よりも2階を高くとります。
2階以上の建物であれば上層階に行くほどに高く設定します。
1階は一番安くなるようにします。
同じ1階であっても角部屋は、中部屋よりも高く設定します。
賃料はどう決まるのか
「需要と供給」という経済学の原理原則ではありません。
不動産会社のひとが決めやすい無難な値段を相場と言っているようです。
エリアマーケティングの情報を元に設定します
内見も終わり、いよいよ交渉という段階で、ほとんどのケースで賃料の値下げ交渉が入ります。
空室の確認の段階で、「ひとつお聞きしたいのですが…家賃の相談といいながら値下げ交渉が入ります。
値下げ交渉の幅をあらかじめ電話でお知らせします。
○○○○○円なら決めると言っていますがどうしますか？？
下げなかった部分は、広告料に転嫁するようにします。
広告料の値上げ交渉
賃貸条件の緩和
保証人
入居希望者が出せる範囲
本音プラス10％から20％
家賃の値下げ交渉が入ることを予測して業者に伝える
すべての部屋の賃料を変える
100円単位で操作する
入居者募集
家族や親族、知りあいや友達、親戚を入居者にしてはいけません。
これは事業です。趣味ではありませんよね。
ほとんどのケースでほかの入居者よりも安い賃料で貸している。
1、仲介業者に探してもらう
仲介業者への積極的なアプローチ
訪問
地域のすべての不動産業者を一度は訪問します。100件あるのなら100件
1000件あるなら1000件 2000件回れば一生語り草にできます。
賃貸を扱っていないまたは積極的ではない業者を見極めてＢグループとしておきます。
1、はじめての訪問
服装は1フォーマル
営業時間中にアポイントなしの突然の訪問になっても大丈夫です。
「いつ どこ（住所地）にアパート（またはマンション）を購入し、はじめてというキーワード大家をやらせていただく ○○ といいます。」
といいながら名刺を差し出せば、名刺交換でき、話を聞いてもらえます。
不動産屋さんから求められない限り、座って話しこむ必要はありません。
営業をしても冷たい反応が返ってくることはありません。話の終わり際には、みなさんと名刺交換させてもらっていいですかといいたくさんの名刺を回収して下さい。
沿線のターミナル駅にある不動産業者まで足を伸ばす
名前と顔と物件を覚えてもらう
おそらく思った以上に良い反応が返って来ますので、すがすがしいきもちで訪問できると思います。
不動産屋を出たら、名刺に日付と特徴をかんたんにメモしておきます。
その日の夜には「サンキューレター」を必ず出してください。
2、2回目以降の訪問
服装3 私服で品の良いもの
2、不動産業者用の募集図面
3、契約のしおりや契約体制の簡便化を訴えるツールを持参する
4、広告料やポイント制度を宣伝する
紙媒体での情報のやり取りが多いので、持参する紙媒体は色紙にすること
各社それぞれイメージカラーがあるので、その色を使うと良い
ＦＡＸ
金曜日の朝から昼までにＦＡＸを提携業者に一斉送信する
不動産屋さんへの来店の多い週末を控えた金曜日が良いと思います。
募集状況が変化した場合は、月曜日の早朝にＦＡＸをしなおす
インターネット掲載を依頼する
掲載してくれた場合は、5000円から10000円程度の広告料を支払う
ＨＯＭＥｓ athome sumoへの掲載は別途広告料を支払う
入居者を探す
つきあきかた
それ相応の作法とコツ
良い業者
①レスポンスがしっかりしている
②リップサービスが多くない
③自分の足を使ってくれる
悪い業者
仲介業者との付き合い方
不動産仲介業者対策
オーナーの情報を提供する
たくさん回っていることを明言しない
お願いしている
業者からすれば大家が訪問してくることはうざい 対応が面倒くさい
良好な関係を築く
業者訪問はオーナーがすることです
入居にかかる経費
金権営業
空室資料の作成する
業者訪問をする
空室に変更が出るたびにＦＡＸを送信する
2、自ら営業をする
チラシを撒く
どぶ板
物件個別のＨＰを作成する
エリアマーケティング
1、現状を把握する
「物件診断」しますという会社はあるかもしれません。
わたしは、1ヶ月賃料を支払い、借りてみて、住んでみます。
借りる部屋は、1階であること そして 一番客付けに苦労しそうな部屋を選びます。
入居率が、80％を超えた時点で解約し、退居し、そして商品として募集を開始しだします。
建物内で感じる印象 わけありかどうか 生活音や騒音 出入りしている人々 近隣のひとびとについてよくわかる 使いやすい設備 扉の不具合 建てつけの悪さ
物件の昼の様子 日当たりはどうか
夜の様子を見落としがち
夜は昼とはずいぶん異なる顔があります。
入居者はだいたい日中は学校や仕事でいない
入居者は夜アパートで過ごしているのだから
漏れてくる音や生活音 訪問している人や営業しているひとポストに届くチラシを種類
2）ライバルとなる物件を調べる
ゼンリンの住宅地図に蛍光ペンで集合住宅を塗る。
エクセルを使ってライバル物件を入力する
服装2か服装4運動をかねるか または 作業着で
実際その物件が入居中かどうかを徒歩で調べる。
1、カーテンがあれば入居中、なければ空室と判断する。
2、募集ポスターがあれば空室
3、電気メータやガスメータを目視する。
②管理会社や募集している物件看板をチェックする
③管理状況を確認する
エクセルにライバル物件の入居状況を入力する
募集ＨＰなどで募集家賃を調べ入力する
ライバル物件には徹底的にポスティングをする
上記のライバル物件リストをもとに、住み替え需要を喚起させる
学生の入居比率を考える
男性専用
女性専用
学生専用
満室になってわかること
同じ住所地に住ませることができる限度
空室のポストは、テープで閉じチラシを投げ込まれないようにする
五感を刺激する空室
地域差はあるが、必ず1週間に一回は空気を入れ替える
過度にならない芳香剤 置き型よりスプレー式の玄関に撒く
玄関には、チラシや広告紙が落ちていないか確認する
夏 暑過ぎない エアコン
暖房 寒くない
すべての電気はＯＮの状態にしておき、ブレーカーを落としておく
ブレーカーをオンにした状態で照明がつくようにしておく
ストーブやエアコンは電源をきりコンセントは抜いておく
案内
スリッパを備え付ける
女性向けのものではなく、男女差を特に選ばないシンプルなデザインが良いでしょう。
男性の見学者が恥ずかしがって、スリッパを履かないことがあるかもしれません。
仲介業者が用意してくれている場合もありますが、そうでない場合もありますので、備えておきましょう。
玄関マットをひいてその上にスリッパを2足置きましょう。
それ以上はスリッパラックをおいて収納しておきます。
2ＬＤＫなどのファミリー物件の場合は、不動産屋さんを含めて3名ぐらいで見学することが多いようです。
こうした細かい気遣いは、ほかの部屋とは心配りが違うという印象を与え、細部までのこだわりは差別化となります。
ポップをつける
大げさなくらいがちょうど良い
お部屋を見学して案内をする不動産屋さんが物件の魅力を全て語ることができるわけではありません。
そこで、すこし大げさかもしれませんが
トイレには消毒済みの帯
便座の下にラップをしてにおいが上がらないように においま栓 大東建託
不凍液
1、巻尺
2、物件図面（Ａ4サイズ）
3、メモ帳
4、ペン
を備え付け、自由に室内の寸法をはかり、記録できるようにしもらう。
玄関を開けると、ウエルカムボードを掲げましょう！
入居してから
30日間の設備の故障
たとえば 蛇口から水がポタポタもれる
設備器具の故障
照明の電球が切れるなどはすべて大家の負担で修理する
保証をつけるということをポスターにしてはる
家具 家電
最後に手紙を渡してもらう
直筆にすると思いが伝わるかもしれませんが、少し重い・・・。
大家さんの紹介と熱い気持ちをＡ４で作成する
アンケート
入居前にすること
申込
ＦＡＸ または インターネット
申込用紙は仲介業者のものにしてもらう
専用用紙にしても仲介業者の業務が猥雑になるだけ
入居審査
①入居審査とは
入居申込書の内容を一定の調査方法によって吟味し、契約締結の可否の判断・決裁を下す業務です。
目的
良質な入居者の選定
トラブルの未然防止
メリット
管理業務の効率化
良好な住環境の提供
オーナーの信頼
リスクを恐れるあまり審査を厳しくしてばかりいては
審査は30分以内
入居者を選ぶ
需要と供給のバランスにより、入居希望者が多いときは、断る相手でも、喜んでいれてしまうかもしれません。
①申込用紙
以前の住所
出身地
家族
仕事
タワーでは8種類の入居申込書があります。
1、家賃の遅延
2、住み方
3、入れ替わりの早さ
4、修理修繕
5、苦情
6、立ち退き
ⅰ申込書の審査
ⅱ与信 ブラックチェック
ⅲ電話確認
ⅳ書類の提出
ⅴ面談
仲介業者は仲介するのが仕事ですから、管理会社の目をくらましてきます。
保証人への電話確認や勤務先への確認を事前に済ませてくれる仲介業者もいますが、管理会社として
再度チェックを含めて勤務先のＨＰをチェック
②連帯保証人は
親
親戚
賃料は月の収入の30％以内であること
④勤続年数
勤続年数の長さは安定した収入があると
⑤勤務先
⑥未成年
⑦保証会社
入居審査に特に問題が無ければ、審査承諾をＦＡＸまたはメールで伝え、
賃貸借契約の準備に入ります。
1、契約書
2、契約のしおり
3、広告料支払予定書
4、ご請求書 仲介業者用
5、契約時必要経費 入居者用
4、5は名称が異なるだけで同一のものです。
個人契約
法人契約
賃料発生日
重要事項説明書
ゴミの出し方
連絡先一覧
入居退去についてしらせたしおり
ペット規定
備品説明書
後、翌日までに届くように仲介会社に契約書類一式を送付
返信用封筒をつけてやりとりをする
1週間以内に入金ルール
鍵引渡しは仲介業者に依頼し、引渡しの前日までに郵送しておく
ガイドブックは入居日の1週間前までに仲介業者に渡しておく
ウエルカムコーヒー
ウエルカムボックス 5400円 10800円 2種類を販売
洗剤
いよいよ入居開始！
引越ししてきてから挨拶
1、引越し業者
2、個人で 時間を選ばないので注意が必要です。
入居中
離陸着陸はパイロット
いよいよＣＡの腕のみせどころ
入居者対応
入居者専用ダイヤルの設置
フリーダイヤル
クレームの対応と処理
電話対応
メモを取る
管理会社と入居者（借家人）との関係について
オーナーと入居者との関係について
良好であることは理想的ですが、かえって問題になる場合もあります。
ロイヤリティを満足させる
あいさつをするべきか
オーナーの住所は教えない
電話番号も教えない
管理会社の番号をオーナーへの連絡先とする
集金業務
毎月26日締め
25日に給料という人が多いから、26日を最終日として振り込みで支払っていただく
固定費 賃料 共益費 駐車場代
変動費 水道料金など
請求書の発行
変動費のある場合は、毎月1日に検針業務をしており、検針後同日付で請求書を発行し、郵送している。
どうして1日なのか、月末が給料日という入居者もいれば、5日 10日とさまざまであるため、充分に前もって準備しておいて頂くに1日に定めた。
毎月26日 午後3時 銀行に記帳して、締める
26日午後5時 滞納1を郵送 28日12：00までに振り込み入金
毎月27日 メールアドレス
いつもお世話になっております。
○月26日までにお支払い頂く○月分家賃についてですが、
ご入金の確認ができておりません。28日12：00までにお支払いください。
メールの送信
毎月28日 12：00 銀行に記帳する
15：00再度記帳する
毎月29日から連帯保証人への連絡
電話連絡をする
毎月の入金があったのですが、今月の入金がないものですから
感情を悪くさせることなく
末日は電話、訪問を連日繰り返し、月末最終日前日は泊まり込みする場合もある。
翌月1日 催告書の作成 発送 ペナルティ1
少額訴訟 60万円以下
簡易裁判所
支払督促
簡易裁判所
明け渡し訴訟
2ヶ月目 解除予告
3ヶ月目裁判 早く裁判をはじめる
ほとんど 裁判所で和解 数か月以内にでていく
夜逃げ
孤独死
自殺
事件
メンテナンス
■定期清掃 週に1回 月 火 水 木 金 のどれか1日
1時間程度 パート社員を派遣している
どの曜日行くかはオーナーと派遣パートそれぞれの都合を調製して定めるようにしている
■定期巡回 物件担当社員が週に1回点検 管理センターから自動車で片道2時間以内
清掃状況のチェック
その他
■ポスティング 月に3回 4日14日 24日 玄関前まで管理人が来ていることを意識させる
また24日に訪問することで、26日締めであることを意識させている
■入居者向け新聞 月に1回発行 27日～3日までに配布 発送
24日までに作成する 出来合いのものではなく手作り感を残し、毎月読んでいただける ものを作成する。
オーナー自ら清掃すること
2 法定点検
日常清掃
清掃員を派遣して清掃を行う業務
訪問回数が多いほど望ましいですが、コストの抑制の観点と現状を鑑みて決定する
日常清掃の作業内容
コスト 時給800円～2000円
定期清掃 契約時に必要数を確認するが
植栽管理
蛍光管
停電
ＴＶの映りが悪い
断水
漏水
植栽
ポスト
エレベーター
オ―トロック
消防設備
ガラス
ゴミ
専有部（居室）
素早い対応
緊急出動経費は入居者負担になる場合があります。
ガイドブックに記載
漏水
詰り
ブレーカー落ち
エアコン
給湯器
照明
建具
ガス
騒音
ガラス
長期修繕計画
長期修繕とは何か
送金業務
集金業務は○Ｐの通りの業務フローである
26日時点で完了している物件のあるが、回収に時間を要するケースも考えられる。
よって10日と定めている
9日15：00以降に送金業務を行う
5日までに収支報告書により事前に送金金額を知らせることとしている。
送金されてきてから、通帳記帳をして少ないという感じることはないか
控除額もその日に知るということは経営する上ですごく不利ではないかと思う
サラリーマンが給料日に給料明細をみて驚くことを避けたい
思ったよりも多いのなら嬉しい誤算であるが、思ったよりも少ないというのはとても悲しいこと
滞納督促
レポーティング
1、収支報告書
毎月26日から作成し、3日頃までに完成
4日に郵送している
年次収支報告
12月分の収支報告書作成 12月10日送金後から 作成して 12月22日までに郵送している
管理業はサービス業であり、ホテルをイメージ管理体制をしいている。
フロント 男性 女性 入居者専用の窓口である
札幌市に拠点として北海道内のすべての入居者の1次対応の窓口となっている。
入電後
入居者マスタ により入居者情報を確認しながら応対にあたる
電話だけでなく、ＦａｃｅｔｉｍｅなどのＴＶ電話サービスも利用でき顔を見てのサービスを利用できる。
営業時間は9：00～18：00 18：00以降は一括して24時間管理センターで応対する
対応の記録はすべて電子メールにて管理されている
オーナー専用のサロンは必要
ビジネスホテルは前受け金 安い 安さ以上の満足
シティホテルは後払いのところもある 高さが気にならない満足
いつもきれいに保つ
「割れ窓理論」と呼ばれる方法論を管理の一部取り入れています。
割れた窓を放置しておくと、他の窓も割られやすくなる、という話です。
ゴミだらけのところにはゴミのポイ捨てしやすいけど、ホコリひとつないところを汚すのはなんとなく気がとがめる、そんな感じで軽犯罪の取り締まりを徹底したり落書きをこまめに消したりすることで、重大な犯罪も起こりにくくなるのだ、という理論。
1990年代、ニューヨークのジュリアーニ市長が政策に反映させて、ニューヨークの犯罪を激減させた、として有名になり、治安を改善したという実績があります。
つまり、物件にスキをなくすという考え方をしています。
常時きれいに保つ
体制を構築する
秋に落ち葉が舞い込むエントランス付近に舞い込む
落ち葉がある度にオーナーから苦情があった
オーナーにも落ち葉を拾ってもらうように提案し、実行してもらった
ゴミの出し方 分別の徹底化をはかる
エアコン
給湯器
インターフォン
退去
繁忙期
毎年3月になると退去についてびくびくするのではなく、直接ヒアリングする
多くの賃貸借契約書では、借主は1ヶ月前に通告すればよいとなっている
3月になるとある日突然入ってくるから
12月は年の終わりということを含めて、今年一年のあいさつ回りをしながら、
ついでに直接入居者にヒアリングをする
※ヒアリングの例を記載する
1月中の退居通知者は 5000円引いている
退去通知書
書面にて郵送 または ＦＡＸ
退居立会い
時間を定める
私物はすべて抜いてもらい残地物の無い状態にしてもらう
【工夫】自分でチェックしてもらい、セルフチェックシートをもとに 別紙
前もって敷金についてのルールを明言する
どこを、どうチェックするか
清掃方法
3月15日に最も近い日曜日を最終日として退居して頂くように提案し、
3月の最終週の日曜日遅くとも４月１日から入居できるようにするオペレーションする
1、ホテル代を支払う
提携ホテル
2、荷物を預かる
トランクルームサービス
3、次部屋の部屋さがしに協力する
4、引越し業者の手配をする
３月１５日までの解約退去については美装代を5000円値引きしてする協力してくれたお礼とする修繕費の一部をサービスするなど具体的な取引策を提案する
12月に告知をして、１月末日までに退去通知書を提出した入居者には早期退去通知特典を明確に打ち出す
修理 修繕 美装 3月はお祭り どの業者もつかまらない 2月中に入れ替えにの打ち合わせを済ませておく
忙しいのはクロス 美装
入居期間にもよるが、3月退出は基本すべての部屋を張り替えるつもりで
訴訟について
満室運営の秘密
エリアマーケティング
近隣のお店に行ってみる
出前可能かどうか、出前してくれる条件をヒアリングする
最低300室 最大1000室をピックアップし、歩いて1室1室を見て歩き、入居率を把握する
電気メータが作動しているか
窓から室内を見る
不動産業者ポスターのありかどうか
どの物件をどこで募集しているか
入居率
同じエリアの物件ライバルを常に意識してその動向をしっておく
自分の物件しか見ていない
賃料やスペックをチェックする
地域
学校区 バス停
近隣の物件を300室から1000室を抽出し、ライバル物件を10室ほど見つけ、その中でNo.1物件になるように部屋は商品などで磨く
違反駐車 すかさず注意する
白線を引く
駐輪場を定める
共用部分に物を置かないようにする
入居者を分析する
男性か女性か 年齢 職業 年収 勤務先
現在の入居者について分析する
コミュニケーションをはかり、現状の不満をヒアリングする
オーナーとしての資質
資金力
管理会社を選ぶ
不動産管理会社の選定
私が実践している
オーナーの利益の最大化
取引業者（ベンダー）を選ぶ
設備（水 火）
大工 修理修繕
内装
自分でできることは自分でする（ＤＩＹ）
管理会社任せに丸投げするのではなく、
オーナーが自分ですること
違反駐車
しつこく うるさく そして はやく
ローンは組むべきか
フルローンでアパート経営は是か非か
返済のことを考えるとあまり家賃を下げることができない
年々賃料は下がる 10年で
下げることが競争力を生む
下げることができない
下げないと埋まらない
埋まらないとローンの支払いができない
全額自己資金で
管理会社
苦情の多い時間
別紙
第3段
法人化する
500の要因
成約要因 100
つくり外観が良かった
デザインがおしゃれ
エントランス
駐車場
2台
駐輪場
オートバイ
来客用
オ―トロック
ホームセキュリティ
防犯性
バリアフリー
レトロ
コンクリート打ちぱなし
不成約要因 100
退去要因 100
結婚 二人で住むには手狭になった
わたしはオーナーを成功に導くガイドが生業だと決めているからです。
どうもそう考えないとうまく立ち居振る舞いできない
私は、大家には厳しく 入居者には優しい
入居者は、毎月大家に貴方にお金を届けてくださるお客様です。
彼らは毎日同じ屋根の下に住むいわば同居人同士である
ある大家は偉そうに入居者と仲良くしているつもりだった
大家の趣味丸出し 新築時はよかったが 維持管理ができていない
管理会社も築10年の段階で4社目
反乱がおき8世帯中７世帯が退去した
うち６世帯はタワーの管理物件への住み替えをした
30日つとめて1ヶ月分の家賃をもらうのだと教えています。
コールセンターにかかってくる電話
適正な家賃は月の収入の3分の1以内と言われていましたが、いまでは20％から25％だと感じる。
おそらく毎月の定まった支払いで一番の多い支払いではないかと思います。
苦情
２４時間体制で苦情を受けている
集合住宅だからこそ発生する問題
騒音
深夜の時間帯の
生活音
洗濯機の音
笑い声
おもてなし
灯油が切れたのでどうしたらよいでしょうか？
入居者ガイドブック
50Ｐ
オーナー向け新聞
オーナー向け勉強会
投資
マイナスもあり得る
持ちだしが発生する場合もあり得る
インターネットメールの活用
職場への訪問
社内の塾への出席率高い
