おはようございます。満室請負人®の佐藤泰裕です。

アパート・マンション・借家など「収益不動産」を売買するときの「敷金」についてです。

(1)アパートの譲渡と賃貸借契約の承継の有無

既に入居者のいるアパートを売る場合、入居者と賃貸借契約を締結したのは（旧）大家であり、アパート購入者の（新）大家ではありません。

判例では、入居者が引渡しを受けているアパートの賃貸借契約について、「賃借建物の所有権取得者は、取得と同時に当然賃貸借を承継するものであって、承継の通知を要しない」（最高裁昭和33年９月18日判決) とされ、アパートの（新）大家は当然に賃貸借契約を承継するものとされています。

(2) 賃貸建物の譲渡と敷金返還債務の承継の有無

通常は、アパートを売る場合は、（旧）大家と（新）大家との間でアパート売買に伴い、入居者との賃貸借契約を（新）大家が承継することが合意され、敷金返還債務もアパートの（新）大家が承継することが合意されています。もしも合意されていなくとも判例では、

「建物賃貸借契約において、建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があった場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、未払賃料等があればこれに当然充当され、残額についてその権利義務関係が新賃貸人に承継される」（最高裁昭和44年７月17日判決)

つまり、アパートが譲渡された時点で、入居者の（旧）大家に対する未払賃料があれば、その部分は敷金から控除し、残額はすべて（新）大家に承継され、譲渡時点で未払賃料がなければ、敷金の全額が新大家に承継されることになります。

結論は、売買時に（新）大家さんは敷金を預かっているといえます。

本当に預かっているかどうかは、売買契約書を確認する必要があります。