おはようございます。満室請負人の佐藤泰裕です。

2020年、民法大改正により、不動産の賃貸借契約や売買契約と関連のある「債権法」も改正になります。

これまで使われていた「瑕疵」という用語をやめ、「契約の内容に適合しない」という表現になります。

特定物か否かにかかわらず、売買の対象物が契約の内容に適合しない場合は、売主は買主に対して債務不履行責任を負うことになります。

買主の立場からすると、購入したものにもしも欠陥があったときは、救済として4つの権利が明確になります。

①　履行追完請求・・・　修理・または代わりのものの引き渡しを求める権利。

まず売買の目的物を修理したり代替物を引き渡したりするなど追加的な行為を求めて完全に履行させる「追完請求」ができます。

②　損害賠償請求・・・　履行が遅れた場合、その賠償金を請求する権利。

次に履行が追完されたとしても、契約で合意した時期よりも履行が遅れたことを理由に「損害賠償請求」することが可能になります。

③　代金減額請求・・・　代金の引き下げを求める権利。

修理や代替物の引き渡しを売り主がしない場合は「代金減額請求」が認められます。

④　契約解除・・・契約をなかったことにする権利。

さらに契約の目的が達成できなくなれば「契約解除」もできます。

これら4つの権利を行使するには、買い主が契約の内容に適合しないことを知ってから1年以内に売り主へ通知をしなければなりません。

どのように通知をすればよいのか？？は判例や今後の実務的な対応策をお知らせしたいと思います。

タワーオーナーも、売主の立場や買い主の立場になることが考えられますので、売買の対象物の性質やその欠陥について契約書でより細かく明確化しておくことがより大切だといえます。

いま一度、契約書を見直してみてください。