平成26(2014)年10月2日
仮）満室請負人のアパート経営指南
サイト管理者註：
文章ではなく箇条書きです。犯罪者タワー佐藤泰裕の語学力がわかります。
この箇条書きを私がちゃんとした文章にして出版社に提出しました。
目次
リスクとリターン
どんなリスクがあるか？？
アパマン経営には「リスク」がたくさんある。
リスクはというと日本語では危険をという語を当てますが、アパマン経営では不確実性あるいは将来の期待利益を
一般的には「悪いこと」あるいは「マイナス要因」と捉えられますが、不動産の世界ではリスクを取らないとリターンはありません。
ここでいうリスクとリターン(利益)はコインの裏表であると考えます。
さまざまなリスクが身に降りかかって来ます。
リスクはつきものなので、うまくつきあっていく
1、リスク・コントロール RC
リスクの発生の回避とリスク発生時の被害の軽減の管理
2、リスク・ファイナンス RF
リスク発生時に被る損害に備えた経済的対策
3、リスク・アドミニストレーションRA
リスクに対応する組織体制の構築
どんなリスクがあるのでしょうか？
自然災害
事故
盗難
リスクの軽減
分散投資が大切
ひとつのかごに一緒に卵を入れるな
集中と分散
ポートフォリオ
(A)賃料の下落
10年で1万円下がります。
2年入居して退去 空室 2年入居 退去 空室を繰り返すと賃料は20％ 1万円さがります。
(B)空室の発生
少子化
2035年まで20年後、都心で人口減少が理由で賃貸や売買に影響が出ることは考えづらいと言われていますが、郊外、地方では人口減少は避けられず、賃貸、売買ともに影響を与えることになるでしょう。
どちらも、高齢者が増える
(C)家賃滞納リスク
1000人に対し100人が遅れる
その100人のうち10人が手紙ではだめ
その10人のうち9人は集金回収できる
残りの一人がトラブル
つまり、0.1％ 1000人に一人が滞納者
(D)長期修繕リスク
物件は陳腐化 老朽化していくのは当たり前
水道管
(E)金利上昇リスク
リターン
長期保有が前提であること
ⅰ)ハイリスク ハイリターン型
最近のアパマン本に書かれている地方にあるボロ物件の再生など
不動産投資というほどかっこいいものではありません！
投資と言っていいのかさえ疑問です。
まさに「自営業」 か 「事業再生」案件の対応と考えて取り組むほうがベターです。
数々の問題とトラブルが日々続きますので、管理会社に任せきりというわけにはいきません。
日々トラブルに対して迅速に解決していく必要に迫られますので、管理会社も対応に追われイライラしてきます。
すぐ駆けつけることができない遠方にボロ物件を持っているのなら管理会社に権限をある程度大きく移譲すること
管理会社経由で修理修繕の工事を発生させなくてはなりませんので、コストがかかることが前提となります。
管理会社とは、すぐに連絡のつく方法を確立し、こまめなコミュニケーションが必要になります。
日常の生活、本業に忙しく自分の時間を使うことのできない人には、不向きな投資法だと言えます。
大学の募集人数の削減や移転、閉鎖工場のリストラや移転 閉鎖等の地域で起きる現象に、経済が大きく依存している場合が多いので、周辺環境の変化が大きなリスクとなる
