おはようございます株式会社タワーの佐藤泰裕です。
今朝の北海道旭川市の天候はくもり気温は0℃です。遂に0℃になってしまいました。

さて、今日はアパート経営で収入を上げるためにできることを考えてみます。
まずは、「満室にする」ことは言うまでもありません。とにかく満室が大前提です。
飛行機も早特割引と言って安い料金設定があります。まずは、安くてもいいから満室にすることです。
大胆に言うと、なりふりは構わなくていいと思います。
空室で空気を住ませておいても、悪いことは起きても良いことは起きません。入居率を上げてください。

（入居率を上げる方法、満室にする方法についてはブログ内の他の記事を参照下さい。）

賃貸借契約が一度成立しますと、入居中に賃料を上げることは難しいと思います。やはり契約書に記載されている金額のまま更新されていくと考えられます。賃料は下がることは有り得ても、上げることは退居の要因になりますから、得策とは思えません。

では、入居中はなにができますか。「客単価」を上げることです。

1、駐車場を賃貸借する。
無料（使用貸借）はおすすめできません。無料なら「一台借りておこうか」と考える入居者もいます。適切で絶妙な賃料の設定をしてください。

2、トランクルームを賃貸借する。
物置・トランクルームがない場合は、敷地に設置し、賃貸借契約をしてください。

3、共益費を値上げする。

4、物販その他を収益源にする
鍵の紛失の際には、鍵を無償で渡すのではなく、費用を必ず徴収して下さい。
株式会社タワーでは、
・鍵（1本）　　　 ･･･ 2160円～　
・シリンダーの交換･･･　7560円～
で入居者に提供しています。

共用部の破損・汚損について入居者の過失により発生したものは、原状回復のための費用を入居者から徴収して下さい。
他に、灯油の販売をする、家具家電を販売する等入居者の利益のためにできることは他にもあります。

退居後は、賃料を見直す最大のチャンスです。
退居後のお部屋に修繕が必要であれば、前入居者（退居者）から適性な修繕費を徴収し、また必要に応じて敷金から債務を控除してください。
退居後の明け渡しと敷金返還は同時に履行する必要はありませんので、適切な時間をかけて、敷金を返還すれば良いと思います。

その作業と同時進行で、明け渡し後は、次の入居者を確保のすることを目的とし、募集のために必要な修繕をしてください。
前賃料の5％～10％程度を目標に賃料を改定することにしましょう。
値上げするのですから、汚損部分、破損部分があってはいけません。マイナス要素はすべてなくすことにしてください。
陳腐化しているものは、マイナス要素です。

次回は、単位面積当たりの賃料を上げる方法についてお知らせします。