おはようございます！株式会社タワーの佐藤泰裕です。
今朝の北海道旭川市はくもり。パラパラと雨が降ったりしています。気温は4℃です。
服装はかなり冬に近くなってきました。コートを着ていても浮いたりはしないと思います。

管理経営には、収入を上げるという命題とコストを下げるという命題があります。
そのトータル結果はNOIという指数で表現できます。短期的な目線ではNOIを上げるにはコストを下げなければなりません。

そこでメンテナンスにかかるコストを切り詰めるということを考えると思いますが、切り詰め過ぎると建物が陳腐化し、入居者に不人気建物になるだけでなく、建物の寿命も短くなってしまいます。特に世帯の多い建物ですとこの問題は表面化しやすいものです。

メンテナンスはなぜ必要なのでしょうか。メンテナンスの意義は以下の通りです。

①入居者の安全性・快適性を高めること
適切なメンテナンス→テナントの満足→空室退去の減少→安定した賃貸経営

②資産の保全
適切なメンテナンス→劣化・陳腐化の防止→修繕費の減少　建物寿命の長期化→安定した賃貸経営

メンテナンスの分類
メンテナンスは以下の4つに分類されます。

①日常的なメンテナンス
日常清掃業務、排水管の清掃業務など、入居者からのクレームがなくても定期的に実施するメンテナンス。
法律や政令で定められた法定点検も日常的なメンテナンスといえます。

②不定期・緊急的メンテナンス
入居者から要請された不定期・緊急的なメンテナンス。
クレームの対応もこれにあたります。
ⅰ　緊急性の高いもの
ⅱ　緊急性の低いもの
　ⅱ-1　「24時間以内」
　ⅱ-2　「余裕のあるとき」
に分別できます。

③予防的メンテナンス
予防的視点で行う定期点検
大きな問題や事故に拡大するのを未然に防止する修繕作業

④長期的メンテナンス
将来発生する修繕などを予測して作成する長期修繕計画など

収入の中から、どれくらいの比率をこれら4つのメンテナンスにあてるかを費用を計算することが賃貸経営者として必要になります。