おはようございます。株式会社タワーの佐藤泰裕です。
北海道旭川市はくもり、今日は雨の天気予報です。これからは冬に向かうにつれ、雨が多くなります。そろそろ冬に向けて準備をしなくてはいけません。

さて、投資物件の良しあしを判断する資料としてレントロール　rent roll　があります。
レントロールは不動産会社又はきちんとした管理会社より取り寄せることができるでしょう。
レントロールには、以下の事項が記載されています。
1、部屋番号
2、入居者名
3、賃料
4、賃貸借期間
5、賃貸条件
　 ア　敷金
イ　礼金
ウ　保証金

□　建物の築年数は･･･？
　1981年（昭和56年）6月1日に建築基準法の大改正がありました。
耐震設計基準が大幅に強化され、「新耐震」と呼ばれています。震度5でも軽微な損害で済む、震度6.7でも倒壊せず、建物の中にいる人の安全を確保することができるという基準が定められました、
　木造住宅についても、2000年（平成12年）に建築基準法の改正があり、それ以降の木造建築物は耐震性能が向上しているといえます。建築基準法に適合しているということであれば、「建築確認済証」そして、完成時に交付される「検査済証」がありますので、購入の前には、写しを必ず受け取るなどの対策をすることは必要です。将来的に売却を検討する時点で、融資を受けられないなどのネックが生じることなども考えられますので、これらの証明書がないという物件は、これまでに管理がきちんとされていない証拠と言えます。

□入居時期はいつか･･･？
2月、3月に集中している場合は、その時期を逃すと一年間を通じて空室である場合が高いといえます。入居「年」が同じである場合にも、何らかの影響があることが考えられます。管理会社や不動産会社の実力により賃貸募集能力にばらつきがあることが証明されており、現在満室又は高入居率であったとしても、これまで空室が多かったことを表しています。

□家賃のばらつきがある場合･･･。
1階よりも2階、2階よりも3階と回数が高くなるに従って家賃は高くするべきです。
一方、契約日が古い入居者程家賃が高く、最近契約した新しい入居者ほど家賃が安いという傾向もあります。
建物は古くなるので賃料が経年劣化で落ちるということは仕方ないように感じますが、リフォームや管理状況を確認したりといったことで元の水準までに戻せるケースがあります。

（参照）賃料が下がる理由
・経年劣化
・周辺物件との競合
・管理状況が良くない

□入居者の内訳はどうか？
レントロールの中には、学校名や勤務先、年齢や性別が記載されている場合があります。
法人契約や女性が多い物件はポテンシャルが高い可能性があります。
法人契約は「社宅扱」、「家賃補助」等が出ていることも多いので、滞納のリスクは少ないと言えます。
女性は、比較的、安全・安心な場所や魅力的な物件を選ぶ傾向にあります。

このようにレントロールは、投資物件を購入するに当たりとても重要な判断材料となりますので、日頃から良く見ておくこと又ご自分の物件のレントロールはどのような構成になっているかを研究してみることはとても大切なことです。